Vážený čitateľ!
Na tému správa domu sa popísalo už mnoho článkov. Keď sa pozriem spätne, všetky články sa vo väčšine prípadov zamerajú len na niektoré časti, či už ide o často zdôrazňovanú revitalizáciu domov alebo vybranú problematiku vyúčtovania nákladov za kúrenie. Prípadne hovoria o správcoch, ktorí neplnia svoje povinnosti s tým čarovným: „náš správca nič nerobí“. Komplexný pohľad na činnosť správcu a to, akým spôsobom sa podieľajú vlastníci na správe domu však chýba.
Myslím, že každý sa s pojmom „správca“ už stretol, no asi málokto sa niekedy zamyslel, čo naozaj správca robí. Nie je to len o renovácii domov a o vyúčtovaniach. Profesia správcu v sebe zahŕňa oveľa viac. Keď nad tým premýšľam, správcovstvo obsahuje asi všetky aspekty a práve preto ju mám veľmi rada. Myslím, že je to viac ako len práca. Našou činnosťou dokážeme ľuďom zjednodušiť bývanie. Často dokonca až do tej miery, že sa pýtajú, čo vlastne ten náš správca robí?
No nie je to vždy také ružové, pretože všade sa nájdu problémy, ktoré ľudia vnímajú a často vyriešenie správca nevie ovplyvniť, lebo spočíva najmä v prístupe samotných vlastníkov. Vlastníci sú totiž vo vzťahu ku správe domu tí najdôležitejší. Oni sú vlastníkmi, oni majú právo rozhodovať, na nich leží zodpovednosť za svoj majetok, no často o tom nevedia. Mnoho krát ani netušia, akú zodpovednosť majú. Správca – dobrý správca – by teda mal nie len plniť si svoje zmluvné a zákonné povinnosti, no mal by pomôcť vlastníkom pochopiť, aká je ich funkcia v tomto vzťahu a ako správne byť vlastníkom.
Do istej miery správcu limituje Zákon č. 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Tento zákon niekedy označujem ako „bibliu správcu“, lebo v mnohom nám vymenúva naše povinnosti a všetky vzťahy v dome medzi správcom a vlastníkmi sú tu zadefinované. To však nie je všetko. Okrem tohto Zákona je aj mnoho ďalších, ktorými sa musíme riadiť. Nechcem ich tu teraz menovať. Jeden múdry človek ich raz spočítal a dostal sa na číslo 180 zákonov, predpisov, vyhlášok a usmernení. To je celkom zaujímavé číslo, najmä keď zvážime, ako často sa predpisy v našej krajine menia. Takže keď to zhrniem, samotná legislatíva nám dáva nemálo povinností, o ktorých vlastníci nemusia často ani tušiť. Zjednodušene poviem, staráme sa o majetok vlastníkov tak, aby sme zabezpečili všetky zákonné povinnosti, a teda kontroly, revízie, skúšky a následné opravy takmer všetkého, čo sa v dome nájde a popri tom pomáhame vlastníkom zlepšiť pohodu bývania. Či už budeme hovoriť o drobnej výmene žiarovky, nefunkčnom výťahu, vytrhanom bleskozvode, neupratanom schodisku alebo zateplení a rekonštrukcii domu, každého hneď napadne, že toto musí zabezpečiť správca. Praskne potrubie v dome a zatečie do bytov, predpokladáme, že správca vybaví poistné plnenie. V dome sa stane vandalizmus, samozrejme očakávame, že správca vybaví oznámenie na polícii. Často pojem správcu nevidíme v rozmedzí povinností plynúcich z podpísanej zmluvy a jeho skutočných kompetencii, pretože očakávame, že za nás urobí všetko, aby za nás prevzal zodpovednosť. Mnoho krát vznikajú nedorozumenia, ktorým by sa dalo ľahko predísť, ak by si vlastníci uvedomovali svoju veľmi dôležitú pozíciu v rozhodovaní o dianí v dome. Samozrejme nechcem bagatelizovať fakt, že mnoho správcovských spoločností v minulosti zneužívalo svoje postavenie. Viem, že aj dnes sú rôzni správcovia, a teda aj k svojim povinnostiam pristupujú rôznym spôsobom, avšak nie je mojím cieľom niekoho očierniť. Mojím cieľom je ukázať, ako takáto spolupráca môže a má vyzerať.
Činnosť správcu by sme mohli rozdeliť podľa frekvencie činností na pravidelné a nepravidelné. Potom pravidelné ďalej na tie, ktoré sa vykonávajú na báze dennej, týždennej, mesačnej, ročnej alebo v pravidelných intervaloch raz za x mesiacov/rokov podľa príslušnej normy alebo zákona.
Začnime teda tými častejšími, ako sú pravidelné spracovanie fakturácie a úhrad. Spracovanie účtovníctva jednotlivých domov a kontrola zmluvných podmienok jednotlivých partnerov je dôležitou činnosťou, nakoľko tieto náklady sú podkladom pre výstupy, ktoré vlastníkom správca predkladá. Či už formou výpočtu zálohových predpisov alebo následne ročného vyúčtovania a správy o hospodárení. Ďalej pravidelné spracovanie úhrad a plnení od vlastníkov, ich evidencia. Následná kontrola za účelom upomienkového konania, ktoré ďalej môže pokračovať v závislosti od ochoty napomínaného dlh uhradiť až k vymáhaniu. Tam môžeme opäť spomenúť rôzne formy od dohody o splátkach počnúc cez žalobu, exekúciu až prípadne k najtvrdšiemu postihu, ktorým je výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Tieto činnosti samozrejme nepatria k obľúbeným, nakoľko je to naozaj tvrdý zásah, preto sa snažíme vždy hľadať iné možnosti, no niekedy je tento spôsob jediným východiskom. Cez tieto povinnosti sa prelínajú ďalšie činnosti, ktorými sú sledovanie pravidelných intervalov jednotlivých povinných skúšok a prehliadok, tzv. revízií, ich zabezpečovanie v stanovených lehotách, následné odstraňovanie závad nimi zistených, nezabudnúc na pravidelné výmeny a certifikácie bytových meradiel jednotlivých médií, opäť v rôznych intervaloch. V krátkosti spomeniem vybavovanie osobných návštev našich klientov, vydávanie rôznych potvrdení, žiadostí a rôznych požiadaviek. Tu by som ďalej mohla menovať ďalšie a ďalšie pravidelné činnosti.
Každý dom si počas svojej životnosti žiada úplne odlišný prístup a napriek mnohým spoločným znakom má iné problémy, a tu sa dostaneme k tým povinnostiam, ktoré nie sú pravidelné. Zámerne nespomeniem povinnosti pri začatí spolupráce s novým domom, ktoré v sebe obsahujú mnohé špecifiká. Tieto rozmanité činnosti vyplývajú z potrieb domu a ich riešenie teda nie je možné jednou vetou zhrnúť. Tu teda spomeniem zatepľovanie, nadstavby, prestavby, opravy, vybavovanie úverov, rôznych povolení, riešenie bezpečnosti v dome i rôzne bezpečnostné technológie, vandalizmus a trestná činnosť, no patria sem i riešenia rôznych sťažností, reklamácií a mnoho ďalších. Tieto skúsenosti potom tvoria tzv. „know how“ našej práce.
Cez všetky činnosti sa však stále prelína jeden dôležitý, zrejme najdôležitejší atribút našej práce, a tým je komunikácia s našimi klientmi a vzájomné medziľudské vzťahy. Či už prichádzame do styku s klientmi počas spoločných schôdzí, alebo osobne počas úradných hodín, prípadne v písomnom styku, je množstvo otázok, ktoré správca musí zodpovedať. V mnohých domoch je dobrým zvykom mať zástupcu vlastníkov a ten potom sprostredkúva požiadavky vlastníkov správcovi. Rovnako by mal informovať vlastníkov o tom, čo sa v dome práve deje a rieši. Sú však domy, kde by sa táto komunikácia mala zlepšiť. Nie je totiž možné, aby správca reagoval na každú jednu požiadavku jednotlivých vlastníkov, najmä ak sa ich požiadavky líšia a často nie sú v súlade s legislatívou prípadne vyžadujú schválenie vlastníkmi. Na toto slúžia tzv. domové schôdze a zhromaždenia. Minimálne jednu v roku musí správca v každom dome uskutočniť. Býva častým prípadom, že mnohí „sťažovatelia“ na schôdzu neprídu a netlmočia svoje požiadavky ostatným vlastníkom. A tu je priestor na vznik nedorozumení a nespokojnosti.
Existuje mnoho spôsobov, ako od správcu požadovať správne plnenie povinností. K tomu je však dôležité si uvedomiť, akú dôležitú funkciu v tomto vzťahu zohráva vlastník.
Toto je dôvod, aby sme sa tejto téme začali viac venovať. Aby sme sa navzájom učili a vzájomne sa naučili spolu komunikovať.
A ja verím, že sa nám to podarí.
Vážený čitateľ, prajem veľa úspechov a najmä dobrého správcu.